春節(jié)過后，最為勁爆的消息便是——中國赴日人數(shù)首次突破200萬，45萬國人在日消費(fèi)近1125億日元(約合60億元人民幣)，即人均1.3萬元人民幣，其中約一半用于購物。相信除了搶購備受追捧的日本馬桶蓋外，日元貶值潮、簽證放寬、旅游熱、2020年東京奧運(yùn)會效應(yīng)的“四效疊加”必將滋長其他投資需求，而歐美投資商和部分中國買家已經(jīng)瞄準(zhǔn)了日本旅游酒店地產(chǎn)。

復(fù)星集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)潘震對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示：“復(fù)星投資了地產(chǎn)投資平臺，收購了日本花旗銀行總部大樓，并會持續(xù)關(guān)注其他機(jī)會。”

此外，CFA協(xié)會首席顧問、擁有多年海外置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的陳虎對記者描述稱：“總體購置酒店要看兩方面，一個是有100~200房間的小型精品，有獨(dú)特景觀和地理優(yōu)勢;一種是娛樂休閑度假性，比如水上樂園、溫泉高爾夫等。中國某投資公司早在2011年就已經(jīng)布局投資日本酒店地產(chǎn)，包括酒店、旅游地產(chǎn)，并可以通過杠桿，避免2012年開始的日幣貶值風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)分享資產(chǎn)升值和穩(wěn)定的租金回報(bào)。”

全球買家瞄準(zhǔn)日本酒店地產(chǎn)

自2012年12月安倍執(zhí)政以來，“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”(Abenomics)三箭齊發(fā)，日經(jīng)225指數(shù)上漲了81%，而日元貶值了40%，吸引了大量全球游客。同時(shí)，范圍廣闊卻長期沉寂的日本地產(chǎn)市場也吸引了更多投資。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年全年中國游客赴日人數(shù)比2013年增加了83%，達(dá)到240多萬人，僅位于中國臺灣和韓國之后。《華爾街日報(bào)》此前分析稱，由于投資回報(bào)率高、日元匯率低以及2020年東京奧運(yùn)會等帶來的強(qiáng)勁增長前景，2014年日本酒店地產(chǎn)投資額達(dá)2008年金融危機(jī)以來最高水平。

據(jù)美國數(shù)據(jù)和研究提供商RealCapitalAnalyticsInc.統(tǒng)計(jì)，去年投資日本酒店的總金額高達(dá)2970億日元(約合25億美元)，其中海外總投資額高達(dá)680億日元，這是2008年以來高點(diǎn)。盡管這尚不及2007年全年投資額的一半，但已經(jīng)是2009年的9倍。2009年正值金融危機(jī)后地產(chǎn)投資最為蕭條的時(shí)節(jié)，全年投資總額僅323億日元。

在近期的投資案中，2月13日，美國私募股權(quán)基金巨頭貝恩資本(BainCapital)宣布決定收購日本大江戶溫泉控股公司(Ooedo-OnsenHoldings)，但沒有披露具體細(xì)節(jié)。大江戶溫泉控股公司旗下共有29處溫泉旅館。據(jù)知情人士透露，包括股權(quán)和負(fù)債在內(nèi)，貝恩需要支付約500億日元的對價(jià)(約合4.22億美元)。

貝恩資本在聲明中稱，自2007年起，大江戶溫泉控股公司的銷售額取得了約30%的年均增長率。預(yù)計(jì)2014財(cái)年(截至2015年2月)，大江戶溫泉的銷售額將達(dá)到350億日元(約3億美元)。

市場人士表示，2020年東京將舉辦夏季奧運(yùn)會，但日本經(jīng)濟(jì)長期停滯不前，為吸引更多海外游客以提振本土經(jīng)濟(jì)，政府放寬簽證的發(fā)放條件，并擴(kuò)大免稅品種類。貝恩也表明看好日本旅游業(yè)發(fā)展。

根據(jù)日本國家旅游局預(yù)計(jì)，2020年夏季奧運(yùn)會舉辦之時(shí)，海外游客可以達(dá)到2000萬人次。日本政府也將陸續(xù)修建體育場館，而部分場館距離大江戶溫泉咫尺之遙。

“對于旅游產(chǎn)業(yè)而言，這波行情尤其值得關(guān)注。去年外國游客消費(fèi)額上漲40%，尤其是中國游客的消費(fèi)獨(dú)占鰲頭，幾乎較其他國家翻了一番。”海外置業(yè)服務(wù)人士告訴記者。

去年，最大酒店交易單花落HulicCo.，該集團(tuán)收購了共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂部度假村，該度假村是東京迪士尼度假區(qū)的公認(rèn)酒店，總值約350億日元;緊隨其后的是GreenOakInvestmentManagementK.K.，其在去年6月已購置了377間房的沖繩島萬麗度假酒店以及一家較小的酒店，兩座房產(chǎn)總共耗資125億日元。

不過，相較于中國香港、新加坡等其他亞洲城市，日本的英語普及度較低。再加之四年前的地震、海嘯和核泄漏等使整個國家處于癱瘓狀態(tài)，也嚴(yán)重阻礙了其旅游業(yè)發(fā)展。根據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織統(tǒng)計(jì)，日本在2013年國外游客游覽地排行中位列第27。

盡管如此，不少買家仍然持看多態(tài)度，日本酒店地產(chǎn)回報(bào)相對較高也是主因。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，日本酒店地產(chǎn)2013年的總體投資回報(bào)(加上資本利得)8.1%，高于美國和新加坡的7.1%和6.1%。而到了2014年7月，日本回報(bào)率已經(jīng)升至10.4%。

根據(jù)全球酒店數(shù)據(jù)的最重要提供者STRGlobal，過去三年來，日本酒店單間回報(bào)(該行業(yè)的主要績效標(biāo)準(zhǔn))每年上漲約10%，領(lǐng)先于如美國、英國、澳大利亞、新加坡等主要市場。此外，日本酒店收費(fèi)低于其他主要經(jīng)濟(jì)體。日均消費(fèi)為123美元，而新加坡和法國則分別達(dá)到236美元和220美元。

一名日本房地產(chǎn)投資顧問告訴記者：“日本貸款程序較為簡便、利率低，這也是吸引投資者的原因。更多放貸人也開始運(yùn)用更具前瞻性的估值方法。”

之所以近年來日本各大銀行放貸意愿強(qiáng)烈，這主要由于銀行的傳統(tǒng)投資渠道——政府債券的收益率低得可憐，而日本央行的QQE購債計(jì)劃則是其推手。

仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)日本總經(jīng)理智彥沢柳(TomohikoSawayanagi)稱：“收購市場的競爭已經(jīng)變得更為激烈，同一地產(chǎn)往往都會收到十個投資方的競價(jià)。”

日美房產(chǎn)哪家強(qiáng)?

值得關(guān)注的是，今年來赴美購房潮大熱，且日本酒店地產(chǎn)的誘人收益也打開了買家的想象空間——住宅地產(chǎn)等是否也值得購買?

“投資房產(chǎn)的增值部分是關(guān)鍵，而投資酒店房產(chǎn)和住宅房產(chǎn)要區(qū)別對待。”某房產(chǎn)投資顧問告訴記者，日本房產(chǎn)增值率較大程度低于美國，且日元貶值趨勢帶來投資不確定性，美元走強(qiáng)也加強(qiáng)了美元資產(chǎn)吸引力，預(yù)計(jì)美國房產(chǎn)在三年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)3%~5%的增速。此外，日本是老齡化社會，人口趨勢長期負(fù)增長，因此對于房地產(chǎn)的自然需求大大低于移民國家的美國了，這也是近二十年來日本房價(jià)一蹶不振的主因。

不過，在美國購房的成本較大，每年征收的房地產(chǎn)稅是必須考慮的投資成本。在美國居住近20年的上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院金融學(xué)教授錢軍此前表示，美國各地房產(chǎn)稅差別較大，如波士頓郊區(qū)為1%，而紐約和新澤西則為2%。

此外，如果投資者購置房產(chǎn)后出租，應(yīng)繳稅收相當(dāng)于租金收入的三分之一。“若此后打算將房屋出售，賣方需付給經(jīng)紀(jì)人5%的傭金，因此實(shí)際收益可能不如表面。”錢軍稱。

也有日本房產(chǎn)投資顧問表示，日本租賃市場成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產(chǎn)后的租賃回報(bào)率較為可觀，中國約2%~3%，日本則高達(dá)10%左右。

值得注意的是，日本的房屋所有權(quán)，包括土地價(jià)格，完全屬于個人私有，可以代代相傳。此外，買家有機(jī)會辦理一年至三年投資簽證，一定時(shí)期后可以辦永久居民證。

而對于日元貶值風(fēng)險(xiǎn)，不少買家也有不同見解。“在日本買房，既是存錢(有利息)，也是炒外匯(日元低)，又是投資(房產(chǎn)升值空間大)。”

這股赴日搶購馬桶蓋的狂潮會否進(jìn)一步刺激赴日地產(chǎn)投資?這一頗為有趣的問題也有待市場買家考證。